نرخ مسکن :

بازار مسکن با بازار سهام نیر مرتبط است، زیرا بازار سهام به عنوان بازاری جانشین بـرای مسکن پیش روی سرمایه گذاران قرار دارد. همواره با کاهش در شـاخص بـازار سـهام (بـه عنوان شاخص عملکرد بازار سهام) عدهایی از سـرمایه گـذاران، سـرمایه خـود را بـه دیگـر بازارها و بخشهای اقتصادی انتقال خواهند داد. این سرمایه گذاران از طریـق سـفته بـازی موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم میآورند. بدین ترتیب بازار سهام به عنـوان بـازار رقیب برای بازار مسکن عمل میکند. پس در چارچوب بحثهای نظری هر گونـه رونقـی در بازار سهام، باعث رویگردانی سرمایه گذاران از دیگر بازارهای رقیب از جمله بازار طلا، ارز و مسکن خواهد شد و قیمت مسکن ارتباط منفی با شاخص بازار سهام خواهد داشت. تسهیلات بانکی تامین مالی از طریق وام مسکن کمک خواهد نمود تا خریداران و متقاضیان مسکن بتوانند توان مالی خود را افزایش دهند. هرچه سهم وام بانکی در بهبود توان مالی افراد پررنـگ تـر باشد، تقاضای خرید مسکن افزایش خواهد یافت. بدون شک، نیاز به مسکن زمانی به یـک تقاضای واقعی تبدیل میشود که امکان تامین مالی سرمایه مورد نیـاز بـرای خریـد مسـکن مهیا باشد. نرخ سود بلندمدت نرخ سود بانکی به عنوان جایگزینی برای بخش مسکن مطرح میشود زیرا با افزایش این نرخ، بازدهی سپرده های بلندمدت افزایش مییابد. با افزایش بازدهی این سپردهها پـول بـه سمت بانکها سرازیر شده و تقاضا برای مسکن کاهش مییابد. در نتیجه، با کـاهش تقاضـا برای مسکن قیمت مسکن کاهش خواهد یافت.

خصوصیات مسکن :

1- حیاتی بودن: مسکن به عنوان سرپناه کالایی فاقد جانشین است و این خصوصیت، موجب می‌شود تقاضای مصرفی مسکن دارای روندی قابل پیش­بینی و باثبات باشد.

2- بادوام بودن: بادوام‌‌ بودن مسکن زمینه­ ساز نقش یافتن آن به عنوان کالایی سرمایه­ ای و نوعی از دارایی و در نتیجه تراکم تقاضای آن است.

3- ناهمگن بودن: هیچ دو ملکی کاملاً مشابه و جانشین یکدیگر نیستند که عوامل زمینه‌ساز این عدم همگنی مربوط به ویژگی‌های کالبدی و ویژگی­های جغرافیایی (موقعیت ملک) می­باشد. ناهمگن بودن مسکن موجب تفاوت قیمتی بعضاً چشمگیر بین واحدهای مسکونی مختلف و عدم امکان تشکیل بازاری حاوی اطلاعات قیمتی شفاف و در دسترس عموم – نظیر بورس در دارایی‌های مالی – برای بازار مسکن می‌باشد.

4- ماهیت دوگانه مصرفی – سرمایه ­ای: مسکن در عین اینکه به عنوان سرپناه، یک کالای مصرفی است، اما بادوام‌ بودن و همبستگی نسبی قیمت آن با بنیان‌های اقتصادی زمینه را برای تبدیل شدن آن به یک دارایی سرمایه ­ای و به عنوان شکلی از ذخیره ثروت فراهم می­آورد. به عکس تقاضای مصرفی مسکن که بواسطه فقدان جانشین، باثبات و قابل پیش­بینی است، تقاضای سرمایه­ ای تحت تأثیر عوامل گوناگون و پیچیده­ای قرار داشته و لذا به شدت بی­ ثبات است. لذا تقاضای مسکن پرنوسان است.

5- تقسیم ناپذیری: مسکن کالایی غیر قابل تقسیم بوده و نوعی از شرایط “همه یا هیچ” در خرید، فروش و نگهداری آن صادق است. به این دلیل، ورود به بازار مسکن نیازمند حجم قابل توجهی از سرمایه نقدی است. که خود به معنای کاهش شدید امکان تنوع در سبد دارایی است.

6- مبادله ناپذیری: مسکن از جمله مهمترین کالاهایی است که امکان نقل و انتقال در مورد آنها مطرح نیست. این امر موجب تمایز بازار مسکن از سایر بازارها از حیث تأثیرپذیری از تجارت خارجی و عدم امکان تنظیم بازار و کنترل قیمت‌ها از طریق واردات یا کنترل نرخ ارز می­گردد.

ویژگی‌های بازار مسکن :

خودپایداری هزینه‌های مبادله: نکته دیگر آن است که بواسطه هزینه­ های بالای مبادله و کم­ معامله بودن بازار، میزان نقدشوندگی مسکن در مقایسه با سایر انواع دارایی بسیار پایین بوده که می­توان از آن به عنوان نقصی دیگر در بازار مسکن یاد کرد.

تعدیل کند در برابر شوک‌های وارده: از دیگر ویژگی­های بازار مسکن این است که نسبت به شوک‌های وارده به بازار واکنش کندی نشان می­دهد. عدم جریان شفاف اطلاعات و بالابودن هزینه ­های مبادله و قیمت واحد مسکونی، از علل کشش­ ناپذیری این بازار در برابر شوک­هاست. با عنایت به تعدیل کند عرضه و تقاضای مسکن در مقابل مجموعه اطلاعاتی جدید و شوک‌های وارده از یک طرف و وجود شوکهای فراوان و بعضاً متناوب از طرف دیگر، انتظار می­رود بازار مسکن بازاری عموماً در شرایط عدم تعادل بوده و قیمت‌ها در آن دارای رفتاری سیکل­وار و به طور پیوسته در انحراف از مقدار میانگین و بلندمدت خود باشد.

پیوند وسیع با اقتصاد کلان: گستردگی بخش مسکن و تعداد فاکتورهای موثر بر عرضه و تقاضای آن موجب شده بازار مسکن با متغیرهای اقتصاد کلانی رابطه­ای متقابل و دو سویه داشته باشد. علاوه بر اختصاص بخشی از ارزش افزوده، سرمایه­گذاری و اشتغال نیروی کار به بخش مسکن، این بخش پیوندهای پسین و پیشین وسیعی با سایر بخش‌های تولیدی دارد که همین مسئله احتمال تسرّی سیکل‌های بخش مسکن به سایر بخش‌ها و در نتیجه کل اقتصاد یا روندی بالعکس را تقویت می­کند.

ناکارآمدی اطلاعاتی: بازار مستغلات به لحاظ اطلاعاتی مملو از عدم تقارن­ها و نواقص است. بخشی از این عدم شفافیت و کاستی­های اطلاعاتی به نبود یک بازار عمومی حاوی اطلاعات مربوط به قیمت‌ها و مبادلات (مشابه بازار بورس) بازمی­گردد. فقدان یک بازار عمومی حاوی اطلاعات روز آمد، سیال، قابل اطمینان، در دسترس و وسیع پیرامون مبادلات و مشخصاً قیمت‌ها، منجر به هزینه­ های بالای جمع ­آوری اطلاعات به منظور تصمیم­گیری و زمینه‌ساز عدم تقارن اطلاعاتی بین عاملان فعال در بازار است.

بالا بودن هزینه های مبادله: هزینه­ های مبادله در بازار مسکن به طور چشم‌گیری بالا و دارای پیامدهایی مهم بر عملکرد این بازار و شکل­ گیری قیمت‌ها در آن است. هزینه­ های مبادله موجود در بازار مسکن بر اساس یک جریان مبادلاتی در خرید یا فروش مسکن شامل هزینه ­های اطلاعاتی (هرگونه هزینه نقدی یا هزینه­ های اختصاص زمان به منظور جمع­ آوری اطلاعات جهت برآورد ارزش صحیح جاری ملک)، هزینه ریسک (ریسک زیان سرمایه یا از دست دادن عایدی سرمایه، ریسک‌های حقوقی مربوط به رعایت حقوق مالکیت و تضمین قراردادها، ریسک تغییر قوانین و مقررات)، هزینه ­های نقل مکان و جابجایی به خصوص برای مالک نشینان، هزینه­ های ناشی از حق­العمل­ کاری و انجام فرآیندهای قانونی مربوط به خرید و فروش و نقل و انتقال مالکیت.

ارزش پولی بالای ملک در کنار هزینه ­های مبادله چشمگیر آن سبب کاهش تعداد معاملات و به اصطلاح رقیق‌ شدن بازار مسکن می­گردد. نکته قابل توجه آن که همین معاملات اندک و ضعف بازار مسکن از این حیث بر دامنه مشکلات اطلاعاتی بازار، بویژه دسترسی عاملان به قیمت‌های جاری و برآورد قیمت صحیح ملک، و در نتیجه بر هزینه ­های مبادله می­افزاید.

قیمت مسکن:

قیمت مسکن یکی از اجزای اصلی توابع تقاضا و عرضه مسکن است و تاکنون در خصوص قیمت آن آمار و اطلاعاتی به‌صورت سری زمانی تهیه نشده است. آمار انتشاریافته بانک مرکزی در خصوص بخش ساختمان و مسکن نشان می­دهد که این آمار و اطلاعات به‌طور عمده مربوط به شاخص بهای مسکن است. این شاخص دربرگیرنده (1) شاخص بهای کرایه‌خانه‌های مسکونی (ویلایی و آپارتمانی)، (2) هزینه تعمیر و نگهداری خانه‌های شخصی و (3) خدمات ساختمانی است که بیشتر معرف شاخص بهای اجاره مسکن است.

جمعیت:

جمعیت چه به لحاظ اندازه، چه به خاطر ترکیب سنی و جابه­ جایی آن در مناطق مختلف، بر تقاضای مسکن تأثیر فراوان دارد. به‌عبارت‌دیگر افزایش جمعیت به‌صورت کلی تقاضای مسکن را افزایش می­دهد و از طرف دیگر افزایش جمعیت جوان و افزایش نرخ ازدواج و تراکم جمعیت منطقه خاص، تقاضای مسکن را افزایش خواهد داد.

اجاره‌بها:

شاخص مذکور معرف قیمت کالای جایگزین مسکن است، یعنی هر خانوار یا دارای واحد مسکونی شخصی است یا این‌که با اجاره واحد مسکونی، نیاز مسکن خود را با پرداخت قیمت (اجاره) برطرف می­سازد. افزایش قیمت کالای جایگزین مسکن، موجب انتقال تقاضای مسکن به سمت راست می­شود.

مالیات:

یکی از عوامل مؤثر بر تقاضای مسکن هزینه خالصی است که مالک مسکن، ملزم به پرداخت آن است. هزینه استفاده از مسکن به‌طور پایه­ای، مبلغ پولی هزینه خالص نگهداری مسکن برای یک دوره است. برای مسکن، این هزینه خالص تفاوت بین هزینه ناخالص (بهره رهنی، استهلاک، مالیات بر دارائی و حفظ و نگهداری ساختمان) و سود ناویژه (سود سرمایه) است (گبریل، متی و واسچر، 1999). بنا به نظرات بلکلی (1999)، هارتر و دریمن (2004) ولستریپس (2002) افزایش مالیات بر مسکن موجب می­شود تا تقاضا برای واحد مسکونی کاهش یابد.

درآمد سرانه:

بلکی، فولین، کنی، لی وانگ آنگ بیان می­کنند که افزایش درآمد موجب افزایش در تقاضای مسکن می­شود. افزایش درآمد تقاضا برای خانه‌های بزرگ‌تر که مطلوبیت بیشتری دارد و در حومه شهر واقع‌شده را افزایش داده و باعث عدم تمرکز جمعیت در مرکز شهر می‌شود، زیرا با افزایش درآمد، خانوارها قادر خواهند بود از عهده هزینه‌های ایاب و ذهاب جهت مراجعه به محل کار برآیند.

نرخ بیکاری:

افزایش اشتغال باعث افزایش درآمد خانوار می‌شود و درنتیجه تقاضا برای مسکن و به دنبال آن قیمت مسکن افزایش می­یابد.