مالیات بر درآمد اجاره ملک:
در پاسخ به این پرسش که مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۲چیست؟ باید گفت، مالیات در یک تقسیم بندی کلی، به مالیات های مستقیم و غیر مستقیم تقسیم می شود. از زیر مجموعه های مالیات مستقیم، مالیات بر درآمد بوده که خود، به پنج گروه تقسیم می گردد و عبارتند از : مالیات بر درآمد حقوق، مالیات بر درآمد مشاغل، مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی، مالیات بر درآمد اتفاقی و مالیات بر درآمد املاک و مستغلات.
مالیات بر درآمد املاک نیز خود به انواع مختلف، تقسیم شده که عبارتند از: مالیات بر نقل و انتقال ملک که در هنگام انتقال مالکیت ملک دریافت می شود؛ مالیات بر درآمد اجاره که موضوع بحث این مقاله می باشد؛ و مالیات بر مستغلات خالی، که با شرایطی، از خانه ها و املاک خالی و بدون متصرف، دریافت می گردد.
مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1402، به عنوان یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک، مالیاتی است که از فرد اجاره دهنده، اخذ می شود. به این ترتیب، بر درآمدی که اجاره دهنده، از راه اجاره دادن ملک، کسب کرده، با شرایط مقرر در قانون، مالیات تعلق می گیرد که به این مالیات، مالیات بر درآمد اجاره ملک یا به اختصار مالیات اجاره گفته می شود.
ملکی که به واسطه کسب درآمد از اجاره آن، مشمول مالیات اجاره می گردد، می تواند ملک مسکونی، اداری و یا تجاری باشد. بنابراین، هرچند میزان اجاره بها، مبلغ نهایی میزان مالیات بر در آمد اجاره مستغلات 1402 را تعیین می کند، اما کاربری ملک، در شمول آن، نسبت به قوانین مربوط به مالیات بر درآمد اجاره ملک، بی تاثیر است.
مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم : « درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد، عبارتست از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد، بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک، نسبت به مورد اجاره. » بنابراین، همانطور که ملاحظه می شود، مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۲، به 75 درصد اجاره بهای تعیین شده تعلق می گیرد.
حذف مشاوران املاک از پروسه اجاره مهمترین بخش پیشنهاد نمایندگان مجلس بهحساب میآید. تصمیمی جنجالی که ممکن است اصطکاک زیادی ایجاد کند. در عوض تلاش کردهاند صاحبخانهها را با زبان نرم به همکاری تشویق کنند.
تابستان امسال شاید برای مستاجران کمتر ملالآور باشد. حداقل مجریان طرح کنترل و ساماندهی اجارهبها که نماینده مجلس هستند، انتظار دارند در صورت تصویب نهایی و به شرط اجرای دقیق پیشنهادشان، اینبار مستاجران اندازه سه، چهار سال گذشته رنج و زحمت تحمل نکنند. آنها میگویند برای صاحبخانهها مشوقهایی درنظر گرفتهاند که همین مسئله بهعنوان ضمانت اجرایی عمل خواهد کرد. اما جزییات طرح کنترل و ساماندهی اجارهبها چیست و آیا واقعا همیناندازه که دربارهاش تعریف میکنند نجاتبخش خواهد بود؟
طرح کنترل و سازماندهی اجاره بها چیست؟
فعالان بازار مسکن میگویند طرحهای دولتی، بهخصوص آنهایی که بهضرب زور و اجبار اجرا میشوند، با وجود نیت خیر پیشنهاددهندگانشان اثر معکوس بر بازار میگذارند. نمونهاش حکم و دستوری که پس از شیوع کرونا صادر شد و مثلا برای رشد اجارهها سقف و محدوده تعیین کرد، اما هیچکس حاضر نشد آن را اجرا کند. برای همین پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندهی اجارهبها میگویند برای ضمانت اجرایی، عوض دعوا و تهدید و تنبیه، اول دنبال پیشنهاد و مشوق رفتهاند تا و صاحبخانهها خودشان پا پیش بگذارند.
حذف مشاوران املاک از پروسه اجاره املاک مهمترین بخش این پیشنهاد بهحساب میآید. یک تصمیم تقریبا جنجالی که ممکن است در نهایت اصطکاک زیادی ایجاد کند. ماده پنج طرح کنترل و ساماندهی اجارهبها، وزارت راهوشهرسازی را موظف میکند با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک، وزارت صنعت و معاونت علمی و فناوری ریاستجمهوری، آییننامه فعالیت و نظارت بر «سکوهای معاملات املاک» را ظرف مدت سهماه تهیه کند. هدف این است که در نهایت ثبت قرارداد از طریق سکوها و توسط خود مالک و مستاجر، بهصورت غیرحضوری و بینیاز از مراجعه به بنگاههای معاملات مسکن امکانپذیر باشد. منظور از سکوهای احتمالا سایتها و اپلیکیشنهای آنلاین فعال در حوزه خریدوفروش مسکن یا رهن و اجاره است. طبق پیشنهاد مطرح شده، سایتها و اپلیکیشنها باید امکان ثبت قراردادهایی را فراهم کنند که بهشکل یکپارچه طراحی شده و مورد تایید سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است.
پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندهی اجارهبها، ظاهرا درنظر دارند قدرت و اختیارات اپلیکیشنها را افزایش دهند بهشکلی که حتی بتوانند اختلافات احتمالی را هم حل و فصل کنند. براساس طرح پیشنهادی، بسیاری از اختلافات میان مستاجر و موجر در پلتفرمهای آنلاین و طبق قرارداد از پیش نوشته شده، قابل پیشگیری و حل است، اما اگر قرار باشد سامانه جدیدی راهاندازی شود که بهصورت آنلاین جای مشاوران املاک را بگیرد چی؟ بههرحال این یکی هم محتمل بهنظر میرسد.
در بخشی از طرح پیشنهادی آمده سامانه ثبت الکترونیک با سکوهای آنلاین مرتبط باشد تا همین برخط بودن باعث شود خیلی از کارها حالت خودکار بهخود بگیرند. پس مثلا اگر در قراردادهای اجاره، مالک و مستاجر دوتایی برای خود حق فسخ درنظر گرفته باشند و سررسید قرارداد فرا برسد، پس از واریز مبلغ ودیعه به حساب امانی بهحساب مستاجر، مالک در سامانه ثبت الکترونی
نمایندگان در جلسه علنی مجلس شورای اسلامی در جریان بررسی بخش درآمدی لایحه بودجه سال ۱۴۰۲ کل کشور تصویب کردند:
1- زمینهای فاقد اعیانی دارای کاربری مسکونی، اداری و تجاری، باغویلاهای مجاز و خانههای لوکس که ارزش آنها بیش از دویست میلیارد ریال باشد، مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان دو در هزار میشوند.
2- این مالیات برعهده شخصی است که در ابتدای هر سال مالک املاک فوق بوده و افرادی که فقط مالک یک باب منزل مسکونی هستند و در ده سال اخیر تغییر مالکیت نداده اند از شمول این حکم مستثنی هستند.
3- خانههای لوکس و باغویلاهای در حال ساخت مشمول این مالیات نیست.
مالیات بر خانه خالی در سال 1402
- چنانچه یک واحد مسکونی بیش از ۴ ماه یا ۱۲۰ روز متوالی یا غیرمتوالی خالی از سکنه باشد و این ملک، خانه اصلی صاحبخانه در نظر گرفته نشود، شامل اخد مالیات میشود.
- در صورتیکه بیش از یک سال از صدور گواهی پایان کار ملک گذشته باشد.
- شهری که ملک در آن واقع شده، جمعیتی بالای ۱۰۰ هزار نفر داشته باشد. براین اساس شهرهای کوچک و روستاها مشمول مالیات بر خانه خالی نمیشوند اما اگر در سامانه ثبت نشده باشند، بهآنها مالیات تعلق میگیرد.
- اگر در مورد اجاره خانه یا وقفی بودن آن مشکلی وجود داشته باشد.
- بیش از ۱۲۰ روز از تاریخ سند زدن ملک گذشته باشد.
- انجام ثبت ملک، برای تمامی واحدهای مسکونی، تجاری و اداری انجام میشود. تمامی این املاک اگر بیش از ۴ ماه خالی بمانند، مشمول مالیات خواهند شد.
- صاحبان خانههای تازه ساخته شده پس از ۱۲ ماه و در حالت ساخت انبوه پس از ۱۸ ماه در صورتی خالی بودن موظف بهپرداخت مالیات هستند.
- مالیات واحدهای مسکونی شراکتی که خالی از سکنه هستند، براساس سهم هر شریک محاسبه میشود.
- چنانچه فردی مالک ۵ عدد خانه خالی یا کمتر باشد در صورت توالی روند خالی بودن خانه، در سال دوم خالی بودن، ۱۲ درصد و سال سوم ۱۸ درصد مشمول مالیات متعلقه خواهد شد. در غیر اینصورت ( عدم توالی در خالی بودن ملک)، مالیات بر خانه خالی براساس خالی بودن سال اول و برابر با ۶ درصد مالیات متعلقه خواهد بود.
- اداره مالیاتی ذیضلاح درمورد اشخاص حقیقی، اداره مالیات نشانی اصلی مالک یا مالکان در سامانه اسکان در نظر گرفته میشود. چنانچه هنگام ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان، هیچ آدرسی ذکر نشده باشد، اداره مالیات، یکی از واحدهای خالی را بهصورت سیستمی تعیین میکند. مگر اینکه مالک حقیقی، اقامتگاه قانونی خود را بهصورت سیستمی به سازمان مالیات اطلاع دهد.
- برای مالکان دارای بیش از ۵ خانه خالی در سال مالیاتی، ضرایب مالیاتی نسبت به کل واحدها، دو برابر ضریب ذکر شده در ماده ۵۴ اعمال میشود.